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VALUATION

FÓRMULA

P/L = Preço da Ação ÷ Lucro por Ação (LPA)

💡 EXEMPLO REAL — VALE3 vs MGLU3 (2023)

A VALE3 operou com P/L entre 4 e 7 em 2023 — tipicamente baixo para mineradoras cíclicas, onde o mercado desconta riscos de queda nos preços do minério. Já a MGLU3 (Magazine Luiza) chegou a operar com P/L acima de 200 em 2021, pois o mercado precificava crescimento futuro explosivo. Quando esse crescimento não veio, a ação caiu mais de 90%. A lição: P/L alto exige crescimento consistente. P/L baixo pode significar baratura ou armadilha de valor.

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VALUATION

FÓRMULA

P/VP = Preço da Ação ÷ Valor Patrimonial por Ação

💡 EXEMPLO REAL — ITUB4 (Itaú Unibanco)

O ITUB4 historicamente negocia com P/VP entre 1,5 e 2,5. Isso significa que o mercado paga um prêmio de 50% a 150% sobre o patrimônio contábil do banco. Esse prêmio é justificado pela alta capacidade de geração de lucro (ROE acima de 20%), franquia de clientes forte e rede consolidada. Quando o P/VP caiu para próximo de 1,0 em momentos de crise (como em 2020), representou uma oportunidade histórica de compra.

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VALUATION

FÓRMULA

EV/EBITDA = (Valor de Mercado + Dívida Líquida) ÷ EBITDA

💡 EXEMPLO REAL — WEG (WEGE3)

A WEGE3 é famosa por negociar com EV/EBITDA entre 25x e 40x — muito acima de concorrentes globais que operam entre 10x e 15x. Por que o mercado aceita pagar tanto? Porque a WEG tem crescimento consistente de dois dígitos há décadas, margens crescentes e presença global. O investidor está pagando pelo crescimento futuro, não pelo lucro presente. Quando empresas parecidas (concorrentes globais) negociam a 12x, a WEG a 35x precisa crescer muito para justificar o prêmio.

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QUALIDADE

FÓRMULA

ROE = Lucro Líquido ÷ Patrimônio Líquido × 100

💡 EXEMPLO REAL — ITSA4 vs MRVE3 (2022-2023)

A ITSA4 (Itaúsa) mantém ROE acima de 20% com consistência de 10+ anos, refletindo a qualidade dos negócios do grupo (principalmente Itaú). Já a MRV (MRVE3), construtora focada em habitação popular, teve ROE que caiu abaixo de 5% em 2022 com a alta dos custos de construção e dos juros. O ROE alto e consistente da Itaúsa justifica o prêmio que o mercado paga; o ROE baixo e volátil da MRV exige desconto.

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RENDA

FÓRMULA

DY = (Dividendos por Ação nos últimos 12 meses ÷ Preço Atual) × 100

💡 EXEMPLO REAL — TAEE11, BBAS3 e PETR4

A TAEE11 (Taesa), transmissora de energia, é famosa por pagar DY entre 10% e 14% ao ano, com dividendos previsíveis oriundos de contratos regulatórios de longo prazo. O BBAS3 (Banco do Brasil) distribuiu dividendos extraordinários em 2022-2023, atingindo DY acima de 12%. Já a PETR4 (Petrobras) chegou a distribuir DY próximo a 50% em 2022, por conta dos lucros recordes com o petróleo caro — mas esse nível não é sustentável, servindo de alerta para não confundir eventos extraordinários com capacidade real de pagamento.

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QUALIDADE

FÓRMULA

Margem EBITDA = (EBITDA ÷ Receita Líquida) × 100

💡 EXEMPLO REAL — B3 vs Via Varejo (2022)

A B3 (B3SA3), bolsa de valores, opera com Margem EBITDA acima de 60% — negócio de altíssimo retorno com poucos concorrentes e altas barreiras de entrada. O Casas Bahia/Via Varejo opera com margem EBITDA de 5% a 8%, típica do varejo físico de alta competição. A B3 pode crescer receita e ter quase tudo caindo direto no lucro; o varejo precisa crescer muito para gerar retorno adicional.

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RISCO

FÓRMULA

Dívida Líquida / EBITDA = (Dívida Total − Caixa) ÷ EBITDA

💡 EXEMPLO REAL — Caso Americanas (AMER3) em 2023

A Americanas (AMER3) revelou em janeiro de 2023 um rombo de R$ 20 bilhões em dívidas não declaradas. O índice Dívida/EBITDA real era monstruoso. Em contraste, a WEGE3 (WEG) frequentemente tem caixa líquido — ou seja, tem mais dinheiro em caixa do que dívidas. Isso dá liberdade para investir em crescimento, fazer aquisições e atravessar crises sem precisar de socorro externo.

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QUALIDADE

FÓRMULA

Margem Líquida = (Lucro Líquido ÷ Receita Líquida) × 100

💡 EXEMPLO REAL — LREN3 vs MGLU3

A Lojas Renner (LREN3) mantém margens líquidas entre 8% e 12%, bem acima da média do varejo de moda. Isso reflete a combinação de operações enxutas + receita financeira robusta do cartão de crédito próprio. A Magazine Luiza, em anos de expansão agressiva, teve margens líquidas negativas — crescia em receita, mas destruía caixa. Crescimento sem margem é perigoso no longo prazo.

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QUALIDADE

FÓRMULA

ROIC = NOPAT ÷ Capital Investido × 100 (NOPAT = Lucro Operacional após impostos)

💡 EXEMPLO REAL — RENT3 (Localiza) e EMBR3 (Embraer)

A Localiza (RENT3) mantém ROIC consistentemente acima de 15%, mesmo sendo um negócio capital-intensivo (precisa comprar frota de carros). Isso demonstra um modelo de negócio eficiente e vantagem competitiva real. A Embraer, por operar em ciclos longos de desenvolvimento de aeronaves com alto capital investido, tem ROIC mais volátil — às vezes destruindo valor em fases de pré-entrega de grandes contratos.

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RENDA

FÓRMULA

Payout = (Dividendos Totais ÷ Lucro Líquido) × 100

💡 EXEMPLO REAL — CPLE6 vs RENT3

A Copel (CPLE6), distribuidora de energia elétrica, tem payout estatutário de 25% do lucro — setorialmente normal para concessões que precisam reinvestir em infraestrutura regulada. Após privatização em 2023, passou a discutir payouts maiores. A Localiza (RENT3) historicamente distribui 25–35% do lucro, retendo o restante para crescer a frota — e esse reinvestimento com alto ROIC criou enorme valor para o acionista que ficou no longo prazo, mesmo com DY baixo.

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RENDA

FÓRMULA

DY = (Rendimento/cota nos últimos 12 meses ÷ Preço atual da cota) × 100

💡 EXEMPLO REAL — HGLG11 vs KNRI11 (2023)

O HGLG11 (CSHG Logística) foi um dos FIIs mais populares de 2022-2023, com DY na faixa de 8% a 11% ao ano — consistente e crescente. O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária), um dos maiores FIIs do Brasil com imóveis de escritórios e logística premium, operou com DY entre 6% e 9%. A diferença reflete o perfil dos imóveis e a agressividade na precificação de contratos. Com a Selic em 13,75%, FIIs com DY abaixo de 9% precisavam ter atributos de qualidade muito claros para justificar o investimento frente à renda fixa.

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VALUATION

FÓRMULA

P/VP = Preço da Cota no Mercado ÷ Valor Patrimonial da Cota (VPA)

💡 EXEMPLO REAL — Fundos de Escritórios em 2020-2022

Após a pandemia, fundos de escritórios como BRCR11 e RCRB11 chegaram a negociar com P/VP entre 0,5 e 0,7, refletindo o medo do trabalho remoto permanente. Quem comprou nessas condições, apostando na volta do trabalho presencial, teve valorizações expressivas nos anos seguintes quando o P/VP convergiu de volta para próximo de 1,0.

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RISCO OPERACIONAL

DEFINIÇÃO

Vacância Física = % da área total desocupada | Vacância Financeira = % da receita potencial não recebida

💡 EXEMPLO REAL — Mercado de Lajes Corporativas SP (2021-2024)

Em 2021, a vacância de escritórios em São Paulo chegou a 25-28%, um recorde histórico puxado pelo home office. Fundos como BRCR11 e PVBI11 viram seus rendimentos caírem significativamente. Em 2023-2024, com a volta presencial, essa vacância começou a cair para 18-22%, e os rendimentos reagiram positivamente. FIIs de logística, em contraste, mantiveram vacância abaixo de 5% durante todo o período, garantindo renda estável.

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FUNDAMENTOS

FÓRMULA

Cap Rate = (Receita de Aluguel Anual ÷ Valor de Mercado do Imóvel) × 100

💡 EXEMPLO REAL — Diferença entre setores

Galpões logísticos modernos (tipo A, localizados próximos a rodovias) costumam ter Cap Rate entre 7% e 9%. Lajes corporativas AAA em São Paulo (Faria Lima, Berrini) operam com Cap Rate de 6% a 8% — menor, mas justificado pela liquidez e qualidade dos locatários. Shoppings têm Cap Rate mais complexo de calcular, pois a receita inclui variáveis como receita de aluguel variável e resultado de estacionamento. Quando um FII compra imóveis com Cap Rate acima do mercado, está comprando bem; abaixo do mercado, pode estar pagando caro.

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GERAÇÃO DE CAIXA

FÓRMULA

FFO = Resultado Líquido + Depreciação − Ganhos de Capital em Vendas de Imóveis

💡 EXEMPLO PRÁTICO — Rendimento vs FFO

Imagine um FII que distribui R$ 1,20 por cota/mês, mas seu FFO por cota é de apenas R$ 0,90. Isso significa que o fundo está "forçando" a distribuição — talvez usando lucros de venda de imóveis ou até capital. Já um fundo que distribui R$ 0,80 mas tem FFO de R$ 1,00 tem margem de segurança: poderia aumentar rendimentos ou reinvestir o excedente. Sempre olhe o FFO antes de confiar na sustentabilidade de um DY alto.

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PREVISIBILIDADE

DEFINIÇÃO

WAULT = Média ponderada do prazo restante de todos os contratos ativos do fundo

💡 EXEMPLO REAL — BRCO11 (Bresco Logística)

O BRCO11 é famoso por ter uma carteira com WAULT elevado (frequentemente acima de 7 anos) e locatários de altíssima qualidade como Amazon, Mercado Livre e Tok&Stok. Isso cria uma previsibilidade de renda que permite ao fundo negociar com prêmio (P/VP acima de 1,0) mesmo em cenários adversos. Em contraste, fundos com WAULT curto (2-3 anos) e locatários pequenos precisam se esforçar constantemente para renegociar e recontratar espaços.

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RISCO

DEFINIÇÃO

% da receita proveniente do maior locatário / dos 3 maiores / dos 5 maiores

💡 EXEMPLO REAL — VGIP11 e XPML11

O XPML11 (XP Malls), fundo de shoppings, distribui sua receita entre dezenas de operações de varejo distintas — nenhum locatário individual representa mais de 3-4% da receita. Isso dá grande resiliência: se uma loja fechar, o impacto é mínimo. Já alguns fundos monoinquilino de hospitais ou agências bancárias podem ter 100% da receita em um único contrato. Esses fundos são mais simples de analisar, mas o risco de crédito do locatário precisa ser monitorado de perto.

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LIQUIDEZ

DEFINIÇÃO

Liquidez = Volume médio diário negociado em R$ nos últimos 30 dias

💡 COMPARATIVO — Liquidez no Mercado Brasileiro (2023)

Os fundos mais líquidos do Brasil, como MXRF11 e XPML11, frequentemente ultrapassam R$ 15-20 milhões de volume médio diário — ideais para qualquer tamanho de investidor. Fundos mid-tier como BRCO11 e TRXF11 operam com R$ 2-8 milhões/dia — bons para investidor pessoa física, mas limitados para grandes fundos. Fundos com menos de R$ 300 mil/dia devem ser evitados por quem tem patrimônio relevante, pois qualquer venda de porte pode derrubr o preço.

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FUNDAMENTOS

CLASSIFICAÇÃO PADRÃO DE MERCADO

AAA → AA → A → B → C (obsoleto) — baseado em localização, especificações técnicas e padrão construtivo

💡 EXEMPLO REAL — PVBI11 vs fundos de escritórios antigos

O PVBI11 (VBI Prime Properties) é composto exclusivamente por lajes AAA na Faria Lima e no Itaim Bibi — os imóveis mais valorizados do Brasil. Seus locatários incluem gestoras de recursos e multinacionais. A barreira de entrada é alta: poucos imóveis nesse padrão existem no Brasil. Em contraste, fundos com imóveis em localizações secundárias e padrão B sofreram muito mais vacância no pós-pandemia e têm menor poder de precificação nos reajustes de aluguel.

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GESTÃO

O QUE ANALISAR

Histórico de distribuição | Crescimento do patrimônio | Qualidade das emissões | Transparência nos relatórios

💡 EXEMPLO REAL — KNRI11 e HGLG11 — gestoras reconhecidas

A Kinea (KNRI11) e a CSHG (HGLG11) são duas gestoras com mais de uma década de histórico no mercado de FIIs, reconhecidas por relatórios gerenciais detalhados, estratégias claras de alocação e emissões bem executadas. O HGLG11, por exemplo, cresceu de um patrimônio pequeno para mais de R$ 4 bilhões em poucos anos, sempre emitindo a preços justos e investindo em galpões de alta qualidade. Gestor de renome não garante resultado, mas aumenta significativamente a probabilidade de alinhamento de interesses com o cotista.